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Artículo · Propiedades costeras

Concesiones de zona federal marítimo terrestre en Baja California

Lo que deben saber los propietarios de inmuebles frente al mar sobre la franja federal de 20 metros, las concesiones y las operaciones con inmuebles costeros.

Las playas de México y la franja de tierra inmediatamente detrás de ellas pertenecen a la nación. Muchos propietarios de inmuebles frente al mar en Rosarito, Ensenada y a lo largo de la costa de Baja California usan o construyen sobre parte de esa zona federal sin saber que requieren una concesión. Este artículo explica cómo funciona la zona y qué revisar antes de comprar, construir o vender.

Servicios legales disponibles en español e inglés.

Vista aérea de una playa y la costa de Baja California

Puntos clave

Franja federal de 20 metros
Propiedad de la nación
Concesiones de la SEMARNAT
Derechos federales anuales
Las cesiones requieren autorización
Acceso público a la playa
Explicación

¿Qué es la zona federal marítimo terrestre?

La Zona Federal Marítimo Terrestre (ZOFEMAT) es la franja de tierra firme y transitable de 20 metros de ancho contigua a la playa. Conforme a la Ley General de Bienes Nacionales, la playa y esta franja son propiedad de la nación: no pueden comprarse ni venderse. Los particulares solo pueden usarlas mediante una concesión, permiso o autorización que otorga la SEMARNAT, la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales.

En general, las áreas costeras incluyen

PlayaLa franja que cubren y descubren las mareas, abierta al uso y tránsito públicos
Zona federal marítimo terrestreLa franja de 20 metros contigua a la playa, propiedad de la nación
Terrenos ganados al marTerrenos formados por relleno o por acumulación natural, que también son propiedad federal
Propiedad privadaEl terreno titulado detrás de la zona federal, transmisible mediante escritura
Edificios frente al mar en la costa de Baja California
Acantilados

Acantilados y costas rocosas

Donde la costa no tiene playa y está formada por rocas o acantilados, la zona federal se determina dentro de la franja de 20 metros contigua al litoral solo cuando la pendiente es de 30 grados o menos de forma continua. Por eso, que un inmueble en lo alto de un acantilado incluya zona federal depende de un levantamiento técnico, no de su apariencia.

Línea oficial de delimitación
Levantamiento topográfico
Referencia de pleamar
Pendiente de la franja
Construcciones existentes
Cambios en el litoral
Concesiones colindantes
Concesionarios

Titularidad de una concesión de zona federal

Una concesión otorga el derecho de usar y ocupar un área determinada de zona federal para un fin autorizado. No crea propiedad ni otros derechos reales, y la SEMARNAT fija su vigencia según el uso, la superficie y la inversión de que se trate.

  • Usar el área solo para el fin autorizado
  • Pagar puntualmente los derechos federales anuales
  • Construir solo las obras autorizadas
  • Mantener limpia y en buen estado el área concesionada
  • Respetar el acceso público a la playa
  • Cubrir los costos de levantamiento y de mojoneras
  • Solicitar la prórroga antes del vencimiento
  • Obtener autorización para ceder la concesión
  • Conservar los documentos y recibos de la concesión
  • Cumplir con la normativa ambiental y urbana
Obtenga ayuda con una concesión
Propietarios colindantes

Ser propietario de un inmueble colindante con la zona federal

Los propietarios de terrenos colindantes con la zona federal están entre quienes tienen preferencia cuando la SEMARNAT otorga una concesión sobre la franja contigua. Aun cuando el área no esté ocupada, una concesión puede ayudar a proteger el uso y disfrute del frente de mar.

  • Confirmar si el lote colinda con zona federal
  • Revisar la delimitación oficial
  • Verificar si hay concesiones de terceros al frente
  • Solicitar una concesión con derecho de preferencia
  • Regularizar patios, muros o escaleras existentes
  • Permitir el acceso público cuando se requiera
  • Informar sobre terrenos invadidos por el mar
  • Revisar la erosión o los cambios en el litoral
  • Coordinarse con la oficina municipal de ZOFEMAT
  • Planear antes de construir cerca del litoral
Revise su lote frente al mar →
Problemas a atender

Problemas comunes de zona federal

Solicite una evaluación de zona federal

Sin concesión

Los patios, terrazas, escaleras o muros construidos en la zona federal sin concesión pueden dar lugar a multas y órdenes de retiro de las obras.

Concesión vencida

Una concesión que no se prorrogó a tiempo puede dejar al ocupante sin derecho a usar el área.

Derechos federales pendientes

Los derechos anuales pendientes pueden impedir una prórroga, una cesión o la venta del inmueble colindante.

Obras no autorizadas

La construcción debe coincidir con lo que autoriza la concesión, y los cambios pueden requerir autorización previa.

Delimitación desactualizada

La línea oficial de la zona federal puede diferir de levantamientos antiguos, planos del título o el litoral actual.

Suponer que se transmite con la venta

Una concesión no pasa automáticamente al comprador del inmueble colindante. Su cesión requiere autorización de la SEMARNAT.

Dudas sobre la pendiente del acantilado

Que una franja rocosa o de acantilado sea zona federal depende de su inclinación medida.

Acceso bloqueado a la playa

Los propietarios y concesionarios no pueden impedir el acceso y el tránsito públicos a la playa.

Cambios en el litoral

Los terrenos cubiertos de forma permanente por el mar pueden pasar a ser propiedad federal, aunque los antiguos propietarios conservan preferencia para obtener una concesión.

Compra

Comprar un inmueble frente al mar

Una compra frente al mar involucra dos regímenes legales distintos: el lote privado que se transmite por escritura y la zona federal que se usa mediante concesión. Revise ambos antes de firmar un contrato de compraventa o pagar un depósito importante.

Certificado de libertad de gravamen y registro
Delimitación oficial de la zona federal
Levantamiento topográfico del lote
Título de concesión vigente
Vigencia y vencimiento de la concesión
Recibos de pago de derechos federales
Obras autorizadas en la zona
Requisitos para autorizar la cesión
Fideicomiso o estructura societaria
Inspecciones o sanciones pendientes
Revise una compra frente al mar
Casa frente al mar sobre un acantilado rocoso en Baja California
Dudas comunes

Preguntas frecuentes

¿Puedo ser dueño de la playa frente a mi casa?+
No. Las playas y la zona federal marítimo terrestre de 20 metros pertenecen a la nación. Pueden usarse mediante una concesión, pero no pueden ser objeto de propiedad, venta ni inclusión en un título privado.
¿Un extranjero puede tener una concesión de zona federal?+
En general, sí, sujeto a las reglas de inversión extranjera de México. Los compradores extranjeros en la zona restringida costera normalmente tienen el inmueble colindante a través de un fideicomiso o una sociedad mexicana, y la concesión debe revisarse junto con esa estructura de propiedad.
¿La concesión se transmite cuando compro la casa?+
No automáticamente. La cesión de una concesión requiere autorización de la SEMARNAT, y el titular actual generalmente debe estar al corriente en derechos y obligaciones. El contrato de compraventa debe contemplar esta condición.
¿Cuánto dura una concesión?+
La SEMARNAT fija la vigencia de cada concesión según el uso, la superficie y la inversión de que se trate. La concesión puede prorrogarse si el titular cumplió con la ley y sus condiciones, por lo que la prórroga debe solicitarse antes de que termine la vigencia.
¿A quién le pago los derechos de zona federal?+
Los concesionarios pagan derechos federales anuales por el uso de la zona. En muchos municipios costeros, el pago se realiza a través de una oficina municipal de ZOFEMAT conforme a un convenio de coordinación. Conserve todos los recibos, ya que el estado de los pagos se revisa para prórrogas y cesiones.
Mi inmueble está en un acantilado. ¿Necesito una concesión?+
Depende del levantamiento. En costas rocosas sin playa, la zona federal existe solo donde la franja de 20 metros tiene una pendiente continua de 30 grados o menos. Una revisión técnica de la delimitación es la forma de confirmarlo.
¿Puedo bloquear el acceso público a la playa?+
No. Las playas son de uso y tránsito públicos. Donde no hay vía pública o acceso, los propietarios colindantes pueden estar obligados a permitir el acceso por los puntos que se acuerden con la autoridad, con la compensación que fije la ley.
¿La asesoría sobre zona federal está disponible en español?+
Sí. Baja Legal Solutions ofrece consultas legales y explicaciones en español y en inglés.
Siguiente paso

Proteja su inversión frente al mar

Ya sea que tenga un inmueble frente al mar, planee comprar o quiera regularizar obras cerca del litoral, empiece por revisar el título, el levantamiento y cualquier concesión existente. Indíquenos la ubicación del inmueble y lo que planea.

info@bajalegalsolutions.com

Contacto

Contacte a Baja Legal Solutions

Envíe la ubicación del inmueble y describa el asunto de zona federal, concesión o propiedad frente al mar que requiere atención.

Oficina en Tijuana

Calle Cantera #400, Interior 106 Sección Terrazas de Mendoza Fraccionamiento Playas de TijuanaTijuana, Baja California 22504, México

Teléfono y WhatsApp

+1 619 962-7576

Correo electrónico

info@bajalegalsolutions.com

Solicitud de revisión de zona federal

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